O setor residencial português enfrenta uma crise de acessibilidade alimentada por uma rede de causas estruturais que ultrapassam o simples aumento imediato da oferta, de acordo com o estudo Oikos – The Long Game for the Portuguese Residential Sector, desenvolvido pela CBRE.

A CBRE defende que a complexidade das causas interligadas que originaram a atual situação exige uma resposta profunda e transformadora, e não apenas medidas incrementais.

O estudo revela que o atual cenário é influenciado por um desequilibro demográfico crónico onde Portugal, com uma queda na taxa de fertilidade ao longo de décadas, caminha para uma estrutura populacional invertida.

O diagnóstico da CBRE destaca que a imigração se tornou o único motor de crescimento populacional desde 2016, registando saldos migratórios positivos que atingiram os 144 mil indivíduos em 2023.

Embora este fluxo forneça mão-de-obra e origine superavits da Segurança Social, gera também uma procura imediata por habitação que o mercado não consegue absorver.

No entanto, dá-se também o paradoxo de Portugal apresentar um dos maiores parques habitacionais por agregado familiar do mundo, totalizando 5,97 milhões de alojamentos para 4,1 milhões de famílias.

A nível nacional, cerca de 31% do stock construído não é utilizado como residência primária e nas duas zonas metropolitanas, a mesma métrica situa-se em torno dos 20% tanto em Lisboa como no Porto.

O estudo aponta razões históricas para esta oferta artificialmente escassa sendo de particular relevância o desincentivo histórico ao arrendamento.

Segundo a CBRE, a acessibilidade é ainda condicionada pelo fosso crescente entre salários e preços.

Enquanto o salário médio líquido em Portugal se situava nos 1.266 euros em 2024, a avaliação bancária mediana atingiu os 1.721 euros por metro quadrado.

Em Lisboa, este desequilíbrio é notório, com avaliações de 2.523 euros por metro quadrado, o que significa que são necessários cerca de 90 meses de salário médio para adquirir apenas 50 m², um aumento significativo face aos 61 meses registados em 2011.

Esta pressão é exacerbada por um ambiente de baixo licenciamento; em 2024, registaram-se apenas 27 mil novas casas construídas face a 170 mil novas vendas, um volume de construção muito abaixo das 113 mil unidades registadas em 2000.

Perante este cenário, a CBRE sugere uma transição para um modelo onde o Estado possa reduzir o seu peso regulatório, permitindo que o espaço privado assuma maior responsabilidade e agilidade.

O estudo aponta para a necessidade de tornar a demografia uma prioridade máxima das políticas públicas, focando em incentivos reais à natalidade, visando uma estabilidade demográfica estrutural.

A reforma profunda no setor do arrendamento é outro pilar essencial identificado no estudo, sugerindo-se o abandono dos congelamentos históricos em prol de um quadro regulatório e fiscal estável que devolva a confiança aos proprietários.

A par desta medida, considera-se vital combater a fricção burocrática para acelerar a oferta, através da simplificação dos processos de licenciamento, a par da estabilidade fiscal e do aumento da celeridade na resolução de litígios judiciais.

Como parte das novas medidas aprovadas para o setor pretendem trazer nova oferta já existente ao mercado para os promotores imobiliários, o estudo antecipa que o sucesso deixará de depender da escassez para se focar no valor intrínseco e na diferenciação do produto.

Aspetos como a qualidade do desenho e a calibração das tipologias serão vitais, uma vez que 25% dos agregados familiares são agora compostos por uma única pessoa, mas o stock continua dominado por casas grandes e desadequadas às novas necessidades.

A CBRE conclui que este novo ambiente cria espaço para o desenvolvimento de habitação acessível bem executada, onde a combinação entre design eficiente e rapidez de execução permitirá alcançar escala e alinhar o setor com os grandes objetivos das políticas públicas.