A Cushman & Wakefield divulgou o seu primeiro relatório dedicado à promoção residencial na Grande Lisboa e Grande Porto, concluindo que o problema da habitação em Portugal é estrutural e exige muito mais do que medidas fiscais pontuais, como a redução do IVA.
Num contexto de crescente pressão da procura e oferta insuficiente, o estudo alerta para o agravamento das dificuldades de acesso à habitação no segmento médio e sublinha a necessidade de novos modelos de promoção, em particular o Build-to-Rent (BTR), como resposta essencial para gerar escala e aumentar a oferta.
O relatório da C&W analisa a evolução do mercado ao longo da última década nos principais concelhos das duas áreas metropolitanas, identificando onde se construiu mais, que territórios concentraram a atividade de licenciamento e como as dinâmicas demográficas têm influenciado a promoção de habitação.
A análise inclui ainda a evolução dos preços de venda e arrendamento, evidenciando assimetrias territoriais e uma crescente divergência entre centros e periferias.
“Portugal enfrenta há vários anos um problema grave de falta de oferta habitacional, estrutural e multifacetado, que importa compreender de forma clara para podermos encontrar soluções eficazes”, afirma Ana Gomes, Partner e Head of Research da C&W Portugal.
“A ambição é que este relatório, com periodicidade bienal, se torne uma referência para acompanhar a evolução do mercado e avaliar, de forma objetiva, o impacto das políticas públicas implementadas”, acrescenta Ana Gomes.
O estudo destaca o potencial do modelo Build-to-Rent, ainda sem expressão em Portugal, mas já muito relevante noutros mercados europeus, que, segundo a análise, “pode desempenhar um papel importante na criação de oferta com escala, embora enfrente desafios significativos ao nível de custos, enquadramento regulatório e acessibilidade das rendas”.
O relatório analisa também as medidas públicas mais recentes para estimular a oferta habitacional, incluindo o pacote “Construir Portugal – Arrendamento e Simplificação”, que introduz novos incentivos fiscais e mecanismos de apoio à promoção e ao arrendamento.
A Cushman & Wakefield considera que o impacto destas medidas dependerá da sua capacidade de gerar projetos com escala e de reduzir custos de forma efetiva.
Ana Gomes sublinha que “é importante não criar a expectativa de que a redução do IVA, por si só, irá desencadear uma nova vaga de construção”.
Principais conclusões do estudo
- O mercado de transações continua a ser dominado pela habitação usada, com a promoção nova a ter um impacto limitado na resposta ao crescimento da procura;
- Lisboa e Porto destacam-se como mercados estruturalmente mais robustos, sustentados pela capacidade de reter população em idade ativa, o que suporta valores mais elevados e viabiliza novos projetos, ainda que com tipologias mais compactas;
- Nos concelhos periféricos, a procura jovem revela-se mais limitada, mas o número de agregados familiares aumentou refletindo um desajuste entre necessidades habitacionais e capacidade económica, o que condiciona a absorção, pressiona a viabilidade dos projetos e explica preços mais baixos;
- A falta de promoção nova, sobretudo com escala, antecipa um agravamento das dificuldades de acesso à habitação no segmento médio e em localizações periféricas, já próximas dos limites de acessibilidade;
- Torna-se essencial desenvolver novos modelos de promoção que permitam ganhar escala, reduzir prazos e baixar custos de construção;
- O desenvolvimento do Build-to-Rent depende do reconhecimento deste modelo como um produto distinto da promoção para venda, exigindo condições fiscais, regulatórias e urbanísticas adequadas;
- Em algumas áreas suburbanas, o envelhecimento da população poderá conduzir à libertação de habitação existente, criando oportunidades para reabilitação e reforço da oferta sem depender exclusivamente de nova construção.