O mais recente Guia do Investimento em Angola, publicado este ano pela Câmara de Comércio Americana em Angola (AmCham-Angola) e a Agência Angolana para a Promoção do Investimento e das Exportações (AIPEX), tem um capítulo inteiro dedicado ao Sector Imobiliário em Angola.
Preparado pela sociedade Zenki Real Estate, com sede em Luanda, o capítulo consagrado ao Sector Imobiliário no “Angola is Now – Guia dos Investimento em Angola” analisa as características e tendências do mercado imobiliário angolano em 2017 e anos anteriores.
Por se tratar da mais recente análise do mercado imobiliário angolano, inserida num documento oficial, reproduzimos o teor integral do capítulo “Sector Imobiliário em Angola” do “Angola is Now – Guia do Investimento em Angola”, cujo prefácio, datado de 11 de Julho de 2018, é da autoria do Presidente da República de Angola, João Lourenço:
Mercados principais
A tendência, registada nos anos mais recentes, de crescimento por procura de produtos de investimento imobiliário com rendimento ainda permanece. No entanto, ainda existem dificuldades no fornecimento de produtos com rendimento imediato, nomeadamente produtos “prime”, uma situação que levou os investidores a optar por um produto sem rendimento imediato. Espera-se que a progressão do mercado de investimento registada nos anos mais recentes sofra uma desaceleração, predominantemente no que respeita ao não retorno imediato do investimento. A observação desta alteração cíclica leva à procura de produtos de investimento fixos, em activos com retorno a curto prazo ou mesmo imediato. Persiste a procura de uma “defesa de capital”, no entanto, menos activa. Em 2018, esperamos rendimentos de mercado prime comercial (escritórios e retalho) entre 10 e 12% e no mercado residencial entre 9% e 11%.
Escritórios
A aquisição para investimentos e para ocupação própria são factores que orientam um mercado no qual a oferta é cada vez mais competitiva e de maior qualidade.
Dado o contexto macroeconómico actual, testemunhámos a tendência de cada vez mais empresas optarem por optimizar os seus espaços de acordo com as suas necessidades reais como forma de obter uma gestão de custos operativos mais eficiente. Normalmente, a escolha assenta em escritórios mais modernos, com uma área mais pequena, menos rendimentos e custos operativos mais baixos.
Num cenário de contracção na procura e na redução de preços, os construtores civis optaram por esperar por uma evolução macroeconómica positiva progrida com os seus projectos de forma segura, esta decisão reflecte-se numa taxa reduzida de novas construções, com projectos a ser desenvolvidos num caminhar moderado/lento, com as novas ofertas continuarem a ser principalmente caracterizadas por qualidade e competitividade.
Em resultado da dificuldade em repatriar capital, testemunhámos a procura contínua para a aquisição de produtos imobiliários por parte de indivíduos e empresas. Existem expectativas de que esta tendência, dirigida à aquisição para investimento ou para ocupação própria, à substituição de espaços arrendados a terceiros, possa continuar a contribuir para um maior dinamismo do mercado de escritórios, todavia a um passo acelerado.
Relativamente a valores de comercialização, a tendência de um decréscimo nos valores de arrendamento continuou, com o arrendamento prime em 2018 (1.º Semestre) sendo de 75 USD/metro quadrado enquanto o preço de venda prime permaneceu a 7.500 USD/metro quadrado.
Retalho
Nos últimos três anos, vimos uma forte redução no consumo e um decréscimo na variedade de produtos disponíveis, associado ao aumento da inflação e às restrições ao acesso a moeda estrangeira e problemas de importação inerentes.
O consequente clima de incerteza condicionou, de forma grave, a abertura de novas lojas de rua e a conclusão de grandes projectos comerciais planeados para o centro de Luanda.
Ao mesmo tempo, testemunhámos a expansão do tecido comercial nas áreas de Talatona, Kilamba, Morro Bento e Cacuaco, associado de perto com a emergência de novos complexos comerciais que tornaram a periferia de Luanda uma zona de referência no segmento do retalho. Dever-se-á notar que o crescimento destas unidades comerciais é orientado exclusivamente pelos grandes operadores de distribuição.
Actualmente, os arrendamentos prime de lojas de rua estão entre 65 e 75 USD/metro quadrado por mês, enquanto que as lojas em centros comerciais ou galerias estão entre 80 e 100 USD/metro quadrado GLA/mês (mais baixo para lojas maiores).
Relativamente aos números, variam entre 6.500 USD/metro quadrado GLA e 7.000 USD/GLA para lojas de rua (incluindo pequenas galerias), apesar de não existirem registos de grandes áreas comerciais vendidas em Angola que nos permitam cumprir com a meta a ser alcançada.
Segmento residencial
O mercado residencial em Angola tem vindo a sofrer com os sinais do desaceleramento económico desde 2014, nomeadamente:
- Redução do número de transacções no mercado
- Conclusão atrasada de projectos em construção
- Adiamento do arranque da construção de projectos em carteira
- Taxa de desocupação aumentada
O desenvolvimento de projectos nos anos mais recentes tem estado alinhado com a procura por parte das empresas para alojar o seu pessoal expatriado, principalmente no centro da cidade e em Talatona.
Actualmente, dada a redução dos índices de procura, as situações de arrendamento em larga escala por parte de uma única entidade são esporádicas ou residuais.
Apesar de o valor das unidades vendidas em 2017 não ser conhecido, a Zenki Real Estate estima que se tenha comercializado 20% menos do que no mesmo período.
Existe uma falta de unidades residenciais orientadas para a maioria da população, ou seja, um rendimento baixo e médio, e a solução implementada até agora pelo Estado para enfrentar o desafio de fornecer acesso à população a este tipo de residência foi um investimento intensivo e com o “lucro” comprometido pela falha em cumprir com uma das assunções associadas ao modelo “renda resolúvel”, ou seja, não pagamento por parte dos “proprietários”, sem o Estado ter activado a cláusula de recuperação imobiliária.
Indústria e Logística
O desenvolvimento da indústria angolana tem sido um compromisso forte do Governo, que tem reforçado o desenvolvimento do sector industrial de uma forma mais profissional, onde o desenvolvimento imobiliário neste segmento tem sido caracterizado principalmente pelo desenvolvimento para utilização própria e através de um fornecimento especulativo crescente de parques logísticos e industriais.
Para além disso, testemunhámos uma maior definição e consolidação de zonas industriais, com a área Viana, e especialmente o PIV, o mais activo.
Apesar de termos testemunhado uma diminuição da procura no último ano, considerando o compromisso continuado com o Governo para com a industrialização e diversificação da economia, com base na substituição de importação, espera-se que este segmento demonstre uma tendência de crescimento nos anos vindouros.
Paralelamente, factores como o crescimento populacional, a construção do novo Aeroporto Internacional de Luanda, agendado para abrir em 2020, e a consolidação de várias zonas industriais.
Hotéis
O mercado do turismo também tem enfrentado o impacto negativo da queda do preço do petróleo e a consequente crise económica que o país tem enfrentado nos anos mais recentes.
Com a partida de muitos expatriados de Angola, o sector do turismo depende quase exclusivamente do sector petrolífero, uma situação que se tem reflectido nos principais indicadores operacionais com especial impacto nos hotéis.
Apesar do contexto adverso que o segmento experienciou, durante o ano de 2017 registámos alguma actividade em Angola, nomeadamente com o surgimento de novas unidades hoteleiras em Luanda.
Mesmo com a desaceleração no mercado hoteleiro e com a saída de investidores estrangeiros, Angola continua a ter potencial para atrair investimento no grande sector do turismo que deverá ser explorado com base nas políticas de diversificação da economia Angolana.
Preparado por: Zenki Real Estate
