Director-Geral de uma das mais activas imobiliárias angolanas, a Proimóveis, e Vice-Presidente da Associação dos Profissionais Imobiliários de Angola (APIMA), Cleber Corrêa é o empresário que mais se vem destacando na luta pela recuperação do sector imobiliário angolano.
Além de gerir os projectos da sua empresa, o mais recente dos quais é o lançamento da Kikuxi Village, um condomínio de 157 fogos habitacionais em Luanda-Sul, Cleber Corrêa desdobra-se, frequentemente, em iniciativas e contactos junto de entidades oficiais e parceiros para apresentar as propostas da APIMA, reunidas num pacote claro e bem estruturado, que visa dar resposta aos desafios que despontam neste mercado de grande protencial.
No dia do seu lançamento oficial, o Jornal do Imobiliário entrevista este conceituado profissional imobiliário de Angola. Na entrevista, Cleber Corrêa volta a dizer quais são os “constrangimentos” com que se debate o sector imobiliário angolano e a recordar as soluções que a APIMA vem apresentando. Em época de “economia recessiva”, o gestor imobiliário faz uma avaliação negativa: “o imobiliário não é uma prioridade do Estado”. E deixa uma crítica: “é um erro o Estado anunciar o início de novas centralidades”.
Acompanhe a conversa com Cleber Corrêa:
A APIMA promoveu este mês, em Luanda, mais um Salão do Imobiliário de Angola. Como decorreu o evento e que resultados foram alcançados?
Como já era de se esperar, houve pouca adesão numa época em que a economia está recessiva, falta crédito a custo baixo e a população perdeu o poder de compra, devido à desvalorização da moeda.
Como caracteriza a situação actual do mercado imobiliário de Angola?
O mercado está parado e a cair em termos de preço em moeda estrangeira. Nunca, nos últimos 15 anos, o imobiliário viveu uma situação destas.
Que medidas imediatas devem ser tomadas para a recuperação do sector?
Entre os pontos de estrangulamento no imobiliário está, em primeiro lugar, o baixo poder aquisitivo da população. Mesmo que os bancos emprestem, o custo do dinheiro, em termos de juros, é alto devido à inflação alta. Os bancos vão ter sempre que cobrar juros acima da taxa de inflação, pois é aí que está o seu lucro. Este é o segundo ponto.
Em terceiro lugar, há falta de poupança interna nos bancos que possibilite emprestar a longo prazo.
Em quarto lugar, não existe um estímulo aos bancos para praticarem o crédito à habitação, pois, além dos motivos acima elencados, em caso de incumprimento das prestações pelo cliente, o tempo de resolução nos tribunais angolanos é de três a quatro anos. Isso desmotiva os bancos.
Em quinto lugar, a burocracia para a emissão dos direitos de superfície, para a regularização dos empreendimentos e mesmo a emissão de licenças, torna o produto imobiliário mais caro.
E, finalmente, a falta de infraestruturas faz o produto imobiliário encarecer muito, pois é o empresário privado que fica encarregue de garantir o fornecimento de água e de luz e, às vezes até, de arranjar as estradas.
Quais são, então, as soluções?
As soluções existem, podem ser implementadas e ajudariam muito a diversificar a economia e a fazer a economia voltar a andar.
Seguindo a ordem dos constrangimentos apontados, é necessário, em primeiro lugar, que o Estado bonifique os juros do crédito, dando assim poder de compra a uma parte da população. O dinheiro que o Estado “deita fora” com a bonificação dos juros irá receber de volta com o crescimento da economia.
Quanto ao terceiro ponto, a falta de poupança dos bancos que permita emprestar dinheiro a longo prazo, o que nos tem a dizer?
Todos os bancos possuem depósitos obrigatórios no BNA. O BNA poderia aceitar que os bancos usassem 5% dos depósitos aí existentes para o financiamento somente dos produtos imobiliários sociais. Note que não falamos em casas sociais, e sim em produtos imobiliários sociais, pois isto contempla loteamentos sociais. Uma vez que uma boa parte da população não tem muita capacidade financeira, ela pode começar pela compra de um lote num loteamento aprovado, registado e no futuro infra-estruturado. Assim, pelo menos, começaremos a ordenar as cidades.
Além disso, é preciso criarem-se estímulos aos bancos para quererem entrar na operação do crédito habitação. Um dos estímulos poderia ser conceder isenção de cobrança do imposto industrial, durante cinco anos, por exemplo, sobre a operação de financiamento a um imóvel social.
E como resolver os incumprimentos no crédito à habitação?
Há anos que insistimos que é preciso criar um diploma legal que resolva o problema do incumprimento das prestações, sem recurso aos tribunais. Deve haver um processo célere de notificação do devedor que esteja atrasado duas ou três prestações, um prazo curto para a renegociação ou pagamento. E só depois proceder-se-á à resolução do contrato. A securitização poderia ser também uma forma de amenizar o impacto dessa lei. Com a securitização, assim que se obtivesse o financiamento, no contrato já estaria incluído um seguro, de duas ou três prestações, caso o mutuário não pagasse.
Como resolver a questão da burocracia?
A questão da burocracia é um problema exclusivo do Estado. O Estado não dá até hoje importância à regularização fundiária. Se desse, os Administradores e Governadores passariam a reportar a emissão de contratos e escrituras de Direito de Superfície, mensalmente, ao poder central. Hoje, o Estado não sabe o que é produzido em termos de direito de superfície no País, e não exige também a sua produção. O que o Estado não percebe é que isso traz muita receita para o Estado, e que, depois de um terreno regularizada, vem o investimento.
Por fim, a falta de infraestruturas. O que fazer?
A falta de infraestruturas é outro problema. O empresário privado encontra muitos terrenos sem infraestruturas e tem de ser ele a implantá-las. Mas nos terrenos que têm infraestrutura, os preços também são altos. De uma ou de outra forma, o produto fica caro.
Acredita num estímulo do Governo ao imobiliário privado, num momento em que o Executivo se concentra prioritariamente nas novas centralidades porque vai realizar eleições autárquicas no próximo ano?
O Estado anuncia o início de novas centralidades. É um erro. Cada vez mais, enterra mais dinheiro que não vai ver de volta. A função do Estado tem que ser, fundamentalmente, criar infraestruturas e a função do empresariado privado construir. O Estado assume um papel que não é dele, e faz mal, pois prepara o produto mas não prepara os documentos. Dessa forma o comprador não pode adquirir o produto com financiamento bancário e, portanto, o Estado fica sem capital de giro para investir em infraestruturas, por exemplo.
Tem a APIMA em vista realizar novas acções e eventos?
Tentámos realizar um Fórum no dia 15 de Novembro último. Apresentámos ao Estado todos os estrangulamentos que pudemos detectar, pedimos para interagir com os vários Ministérios intervenientes no mercado imobiliário antes do Fórum, para levar ao Fórum soluções, insistimos em haver as reuniões, mas nada disso aconteceu. O Fórum foi desmarcado na semana em que ia acontecer. Fizemos somente uma reunião interna, pois os nossos dois convidados internacionais, do Brasil e Portugal, já estavam no País. O imobiliário não é prioridade do Estado, até ao momento.
Que desafios tem a vossa associação pela frente?
Sensibilizar o Estado que poderá fazer do imobiliário a saída para a diversificação da economia, a retomada do crescimento e, sobretudo, atender a milhares de pessoas que precisam de uma moradia. Nem que seja para, primeiramente, comprar um lote – mas, pelo menos, regularizado e financiado pelo banco.
